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Il legislatore, invero, ha inteso conferire a ciascun partecipante la comunione, la facoltà di trarre dalla cosa comune (tra cui il cortile condominiale) la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri e al fine di evitare che l’uso particolare, da parte del condomino, sconfini in pregiudizievoli invadenze nei coesistenti diritti degli altri proprietari.

Pertanto, per ritenere la condotta attuata dal singolo condomino, lesiva del diritto di godimento della cosa comune attribuita agli altri comproprietari, è sufficiente che l’utilizzazione altrui sia stata pregiudizialmente modificata anche solo a livello potenziale.

Infatti, secondo l’orientamento della Suprema Corte “…per stabilire se l’uso più intenso da parte di un condomino venga ad alterare il rapporto di equilibrio tra i partecipanti (…) non deve aversi riguardo all’uso fatto in concreto dagli altri condomini in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno…”. (Cass. Civ., Sez. II, 09.11.1198, n. 11268)

In altre parole, ciascun proprietario ha il diritto di utilizzare e godere pienamente del bene comune , purché l’esercizio di tale diritto sia contemperato con l’esercizio del pari diritto spettante a tutti gli altri comproprietari. (Cass. Civ., Sez. II, 05.10.2009, n. 21256)

Ora, la funzione principale attribuita al cortile condominiale è – per consolidata Giurisprudenza – quella di dare aria e luce agli appartamenti, negando, di fatto, qualsiasi altra tipologia di utilizzo che tolga anche a un solo condomino la possibilità di godere di ciò.

Un’altra funzione, che può essere ritenuta altrettanto importante, è quella di consentire il passaggio a persone e/o automezzi, laddove sussistano, in concreto, le condizioni per un tale passaggio (condizioni valutabili caso per caso; ad esempio, se l’accesso alle scale condominiali è possibile soltanto dal cortile, è evidente che il transito di automezzi possa costituire un grave intralcio a detto accesso).

In ogni caso, vale la pena precisare che in mancanza di titoli di proprietà esclusiva, il cortile si presumerà comune, anche quando, lo stesso, sia raggiungibile attraverso una proprietà privata.

Le funzioni principali del cortile condominiale (aria, luce, passaggio) pertanto, non vietano che, nell’assoluto rispetto di dette prerogative, il cortile condominiale possa essere destinato ad altri usi, tra i più comuni: parcheggio di auto/biciclette, spazio per la sistemazione di contenitori dell’immondizia, area gioco per bambini, area di riposo con panchine.

Nondimeno, è altresì evidente che possa essere il regolamento condominiale a delimitare e/o addirittura vietare un diverso uso del cortile, ad esempio, impedendo che i bambini possano giocarvi e/o che vi siano parcheggiate auto/biciclette.

Tuttavia, se dette prescrizioni, sono ricomprese in un regolamento condominiale che NON sia in un sistema di regole contrattualmente pattuite, per modificarle occorre necessariamente l’unanimità di tutti condomini?

Secondo quanto affermato dalla Cassazione no. Infatti, la Suprema Corte ha stabilito che se un divieto riguarda le “…modalità d'uso di un cortile interno condominiale senza incidere su diritti ed obblighi dei singoli condomini…”, esso può essere imposto e/o tolto con l’assenso della maggioranza degli intervenuti in assemblea che possieda la maggioranza dei millesimi. (Cass. Civ., Sez. II, 14.08.2007, n. 17694)

Pertanto, secondo il ragionamento logico – giuridico enunciato dalla Cassazione, è lasciata al Giudice di merito la facoltà di stabilire quando tale divieto sia da considerarsi “contrattuale” (e quindi immodificabile, se non con l’unanimità di tutti i condomini) e/o quando, viceversa, sia da ritenersi “regolamentare” (quindi modificabile a maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea).

Secondo la casistica giurisprudenziale presa in esame e senza alcuna pretesa di esaustività, si precisa che è stato ritenuto illegittimo dalla Giurisprudenza – in via generale, escluso i casi in cui non sia proprio il regolamento condominiale a precluderlo esplicitamente - il comportamento del condomino che:

  1. mantenga ferma per lunghi periodi di tempo la sua autovettura nel parcheggio (non esclusivo) condominiale - manifestando l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva - ostacolando il libero e pacifico godimento degli altri condomini ed alterando l'equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà; (Cass. Civ., Sez. II, 24.02.2004 n. 3640)
  2. attraversi il cortile condominiale – in difetto di consenso ottenuto dagli altri condomini – con condutture di gas e/o acqua, che siano destinate ad approvvigionare non il fabbricato in comunione, ma un altro distinto immobile di sua proprietà; (Cass. Civ., sez. II, 08.04.1977 n. 1355)
  3. alteri la naturale destinazione e/o pregiudichi la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico del fabbricato attraverso la costruzione di opere nel cortile condominiale; (Cass. Civ., sez. II, 13.04.1991 n. 3942)
  4. apra sul cortile condominale riservato esclusivamente al transito pedonale – se usufruttuario dei vani terranei – un accesso per automezzi, costituendo detta ipotesi innovazione vietata. (Cass. Civ., sez. II, 30.08.1991 n. 9273)

Allo stesso modo, la Giurisprudenza ha ritenuto legittimo il comportamento del condomino che:

  1. scavi nel sottosuolo del cortile condominiale per installarvi un serbatoio dell’acqua e/o per interrarvi un impianto autonomo di riscaldamento; (Cass. Civ., sez. II, 17.05.1997 n. 4394)
  2. proceda - senza il consenso degli altri partecipanti alla comunione - all'apertura di un varco di accesso dal cortile condominiale alla sua proprietà esclusiva, purché tale apertura non impedisca agli altri condomini di continuare ad utilizzare il cortile. (Cass. Civ., sez. II, 05.01.2000 n. 42)

Avv. Roberto Illiano